Verkäuferfassung
§ 8 Flächenangaben
Sämtliche in dieser Urkunde und in ihren Anlagen enthaltenen Flächenangaben sind nachrichtliche Wiedergaben aus der jeweils benannten Quelle, namentlich aus dem Liegenschaftskataster beziehungsweise aus {{FLAECHENQUELLE}}. Eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Grundstücks-, Wohn- oder Nutzfläche wird ausdrücklich nicht getroffen; eine Haftung des Veräußerers für die Richtigkeit der Flächenangaben besteht nicht. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass Wohnflächen nach unterschiedlichen Methoden – namentlich nach der Wohnflächenverordnung, nach DIN 277 oder nach der Zweiten Berechnungsverordnung – berechnet werden können und dass sich hieraus erhebliche Abweichungen ergeben können.
Wirkung
Die Fläche wird bewusst nicht zur vereinbarten Beschaffenheit. Weicht das spätere Aufmaß ab, entsteht daraus kein Anspruch gegen den Verkäufer. Der Hinweis auf die verschiedenen Berechnungsmethoden ist kein Beiwerk – er entzieht der Behauptung „die Fläche war doch zugesichert“ die Grundlage.
Käuferfassung
§ 5 Flächenangaben
Die Wohnflächen der einzelnen Einheiten sind in Anlage 2 im Einzelnen bezeichnet. Die Beteiligten vereinbaren diese Flächen als Beschaffenheit des Vertragsgegenstands. Die Flächen sind nach {{FLAECHENMETHODE}} ermittelt.
Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Gesamtwohnfläche, so mindert sich der Kaufpreis nach § 441 des Bürgerlichen Gesetzbuches; die Minderung wird in dem Verhältnis berechnet, in dem die Flächenabweichung zur vereinbarten Gesamtwohnfläche steht, bezogen auf den nach Abschnitt III Ziffer 2 auf das Gebäude entfallenden Kaufpreisanteil. Weitergehende Ansprüche des Erwerbers bleiben unberührt.
Wirkung
Die Fläche wird Vertragsinhalt. Fehlt sie später, greift die Minderung nach § 441 BGB – mit einer im Vertrag bereits festgelegten Berechnungsmethode, damit über die Höhe nicht erneut gestritten werden muss.
So arbeiten die Muster
Alternativblock [ALT-K-4] – Toleranzklausel
Jede Regelung, die typischerweise verhandelt wird, liegt als benannter Alternativblock bereit – mit Anwendungshinweis für die anwaltliche Bearbeitung. Beispiel aus der Käuferfassung:
Anwendungshinweis: Auf Verlangen der Veräußererseite einzusetzen, wenn ein aktuelles Aufmaß nicht vorliegt; sie beschränkt die Minderung, hebt sie aber nicht auf.
Eine Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Gesamtwohnfläche bleibt unberücksichtigt, soweit sie {{TOLERANZ_PROZENT}} von Hundert der vereinbarten Gesamtwohnfläche nicht übersteigt. Übersteigt die Abweichung diese Schwelle, so mindert sich der Kaufpreis nach Maßgabe der Ziffer 5 Absatz 2 in vollem Umfang der Abweichung und nicht lediglich hinsichtlich des die Schwelle übersteigenden Teils.
Der letzte Halbsatz ist der entscheidende: Ohne ihn wirkt eine Toleranzklausel als dauerhafter Selbstbehalt des Käufers.
Verkäuferfassung
§ 7 Gemeinschaftsangelegenheiten
Dem Veräußerer sind Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Zahlungsverpflichtungen des Erwerbers über die in dieser Urkunde genannten Beträge hinaus begründen könnten, nach eigener Kenntnis nicht bekannt. Für Sonderumlagen und sonstige über den geltenden Wirtschaftsplan hinausgehende Beschlüsse, die dem Veräußerer bei Beurkundung nicht bekannt waren, haftet er nicht. Die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung wird beantragt; ihr Vorliegen ist keine Fälligkeitsvoraussetzung für den Kaufpreis.
Wirkung
Der Käufer zahlt, sobald die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind – die Verwalterzustimmung ist beantragt, aber nicht bestätigt. Ein Beschluss, den der Aufteiler tatsächlich nicht kannte, geht zulasten des Käufers.
Käuferfassung
§ 9 Fälligkeitsvoraussetzungen
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn dem Erwerber eine schriftliche Verwalterbescheinigung vorliegt, aus der sich sowohl die Zustimmung zur Veräußerung nach der Teilungserklärung als auch die Einsicht in die Beschlusssammlung der letzten drei Jahre ergibt, und sich hieraus keine dem Erwerber nicht mitgeteilten Sonderumlagen oder Instandhaltungsbeschlüsse ergeben. Erteilt der Verwalter die Bescheinigung nicht binnen drei Monaten nach Aufforderung, kann der Erwerber von diesem Vertrag zurücktreten.
Wirkung
Die schriftliche Bestätigung wird selbst zur Fälligkeitsvoraussetzung. Der Käufer zahlt nachweislich erst, wenn er weiß, worauf er sich einlässt – und kann sich sonst vom Vertrag lösen, statt in der Ungewissheit zu bleiben.
Verkäuferfassung
§ 6 Mieterträge
Die in Anlage 3 (Mietenliste) ausgewiesenen Nettokaltmieten entsprechen dem Stand zum Tag der Beurkundung. Eine Zusicherung, dass diese Erträge auch nach Besitzübergang in dieser Höhe erzielt werden, ist damit nicht verbunden; für Mietausfälle, Mietminderungen oder Kündigungen nach dem Stichtag haftet der Veräußerer nicht.
Wirkung
Zugesichert wird nur der Ist-Zustand am Stichtag. Bleibt die spätere Miete dahinter zurück, trägt der Käufer allein das Risiko, dass sich die kalkulierte Rendite nicht einstellt.
Käuferfassung [ALT-K-7]
§ 6a Mietgarantie
Der Veräußerer garantiert dem Erwerber für die Dauer von zwölf Monaten ab Besitzübergang je Einheit gemäß Anlage 3 mindestens die dort ausgewiesene Nettokaltmiete. Bleibt die tatsächlich erzielte Miete einer Einheit dahinter zurück, zahlt der Veräußerer die Differenz monatlich nach; die Zahlungspflicht des Veräußerers aus dieser Garantie ist auf {{GARANTIE_HOECHSTBETRAG}} Euro insgesamt begrenzt.
Wirkung
Das Ertragsrisiko wandert für ein Jahr zum Verkäufer – aber nicht unbegrenzt. Die Deckelung der Höhe nach ist kein Kompromiss zulasten des Käufers, sondern das, was eine Mietgarantie für den Verkäufer überhaupt kalkulierbar und damit verhandelbar macht.
Verkäuferfassung
§ 6 Rechtsstreitigkeiten mit Mietern
Dem Veräußerer sind über die in Anlage 5 aufgeführten Sachverhalte hinaus keine gerichtlichen oder außergerichtlichen Streitigkeiten mit Mietern der verkauften Einheiten bekannt. Für Streitigkeiten, die dem Veräußerer bei Beurkundung tatsächlich nicht bekannt waren, übernimmt er keine Haftung, auch wenn ihre Ursache vor dem Besitzübergang liegt.
Wirkung
Gehaftet wird nur für das, was der Veräußerer tatsächlich wusste. Ein Streit, von dem er nichts wusste, bleibt beim Käufer – selbst wenn er seine Ursache eindeutig vor der Übergabe hat.
Käuferfassung
§ 6 Rechtsstreitigkeiten mit Mietern
Der Veräußerer versichert, dass ihm die in Anlage 5 genannten Streitigkeiten vollständig und zutreffend mitgeteilt sind. Unabhängig von seiner Kenntnis stellt der Veräußerer den Erwerber von sämtlichen Ansprüchen frei, die aus einer vor dem Besitzübergang entstandenen, aber erst danach geltend gemachten Streitigkeit mit einem Mieter herrühren.
Wirkung
Die Freistellung gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer den Streit kannte – entscheidend ist allein, wo seine Ursache liegt. Das verlagert das Aufklärungsrisiko dorthin, wo die Information eigentlich herkommt.
Bauträgerfassung · Basis
§ 4 Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis wird in Raten entsprechend dem Baufortschritt fällig, gestaffelt nach § 3 Absatz 2 der Makler- und Bauträgerverordnung: {{RATE_1}} vom Hundert nach Beginn der Erdarbeiten, weitere Raten nach Rohbaufertigstellung, Dach- und Rohinstallation sowie nach Bezugsfertigkeit; die letzte Rate nach vollständiger Fertigstellung.
Diese Basisfassung enthält den gesetzlichen Ratenplan – aber noch keine zusätzliche Absicherung für den Fall, dass der Bau ins Stocken gerät.
Typische Erwerberforderung
Alternativblock [ALT-E-2] – Fertigstellungssicherheit
Anwendungshinweis: Wird in der Verhandlung regelmäßig vom Erwerber gefordert; für den Bauträger mit Bürgschaftskosten verbunden, deshalb kein Standardbestandteil.
Der Bauträger stellt dem Erwerber vor Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate eine Sicherheit in Höhe von 5 vom Hundert des Vertragspreises gemäß § 650m Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung des Bauvorhabens.
Der gesetzliche Ratenplan allein schafft bei einer Insolvenz des Bauträgers während der Bauphase keinen Ausgleich. Die Fertigstellungssicherheit ist deshalb als eigenständiger Zugeständnisblock hinterlegt, nicht als Standardklausel – so bleibt für den Bauträger kalkulierbar, wann er sie einsetzt.
Das ist eine von rund 9.500 Absätzen.
Jede Fallgruppe enthält beide Fassungen als Word-Datei, dazu die Erläuterungsteile in Mandantensprache.
Auszug aus einem Vertragsmuster. Formularvariablen in doppelten geschweiften Klammern sind vor der Verwendung zu ersetzen. Die Muster sind Rohfassungen für die anwaltliche Bearbeitung und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar; die notarielle Gestaltungshoheit bleibt unberührt. Rechtsstand 3. August 2026.